違反限購政策購房定金是否予以返還
  發布時間:2019-11-07  信息來源:中國法院網 復制網址 打印
摘要:

  【案情】

  201811月,原告徐某與被告某開發商簽訂《商品房定購書》,約定:原告認購被告開發銷售的房屋。房屋總價4034413元,定金10萬元。買受人應于201811301800前到出賣人指定簽約處簽署《商品房買賣合同》及其附件,否則,屬買受人違約,出賣人有權將該房屋另行出售,買受人所付定金不予返還。在定購截止日前,出賣人不得將該房屋另售他人,如另售他人,則買受人有權要求出賣人雙倍返還定金。同日,徐某向被告交納了5萬元定金,被告向原告出具了定金收據。后原、被告并未在約定日期簽署《商品房買賣合同》。

  后因原、被告各執一詞,雙方經多次交涉,某開發商堅持定金不退的慣例。故原告訴至法院,請求依法判令:解除原告與被告簽訂的《商品房定購書》;被告返還原告購房定金人民幣50000元,按銀行貸款利率標準支付利息。

  庭審中,原告表示,因購房時其已向被告銷售人員明確表示名下已有一套住房,詢問是否屬于限購對象,被告銷售人員稱他們有辦法可以規避,故原告同意簽訂《商品房定購書》,并交納定金。后徐某得知自己屬于限購對象,不具備購房資格,在簽訂《商品房定購書》的第二日向被告口頭提出解除《商品房定購書》。

  被告對原告的該說法予以否認,表示,原告并未告知其名下已有一套房產的事實,也沒有承諾過能規避相關政策。  

  【分歧】

  因限購政策購房不成,購房定金是否予以返還?

  第一種意見認為,購房定金不再返還。根據合同法第一百一十五條:給付定金的一方不履行約定的債務的,無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的,應當雙倍返還定金。而原告作為完全民事行為能力人,在簽訂合同前應了解相應的購房政策,及自己是否具備購房資格。現原告因不具備購房資格導致無法簽約,應承擔違約責任,被告有權沒收定金。

  第二種意見認為,購房定金應當返還。根據《最高院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條和第二十三條:因不可歸責于當事人雙方的事由,導致商品房買賣合同未能訂立的,出賣人應當將定金返還買受人。本案房屋買賣合同與限購政策相悖,且客觀履行不能,涉訟房屋買賣關系應當依法解除、退還款項。因雙方均有過錯,某開發商僅在5萬元本金的范圍內返還原告即可。

  【評析】

  筆者贊同第二種觀點,原因如下:

  購房者有如實說明自身房產狀況的義務。由于南昌市已于2016108日出臺并實施了《南昌政府辦公廳關于促進我市房地產市場持續平穩健康發展的若干意見》,原告現有的條件受到了該政策的限制,不能在南昌市區購房。因此,原告在購房前應了解相應的購房政策及自己是否具備購房資格。但原告輕信被告銷售人員有辦法可以規避限購政策,本身存在過錯。

  開發商有義務核實購房者的購房資格。被告某開發商作為專業的商品房銷售單位,對商品房銷售的相關政策、程序更為了解,應該嚴格按照政府的相關政策審查購房人的購房條件,要求購房人說明其名下相關房屋信息情況,并就相關政策進行告知。而被告某開發商未提交證據證明其已履行了嚴格的審查義務,開發商亦存在過錯。

  依據公平原則,各自承擔由此造成的損失。由于雙方當事人對合同解除均存在過錯,導致本案所涉的《商品房定購書》約定的內容在客觀上不能履行,故原告要求解除該《商品房定購書》,并由被告返還50000元定金的請求,合理合法。而原告徐某在已有一套住房并知曉存在相關限購政策的情況下,仍與被告簽署《商品房定購書》,未盡到合理的注意義務,亦存在過錯,故原告訴請被告支付利息,無事實法律依據。

  【法院提醒】

  購房者在購房之前,要查清自己是否屬于當地的限購對象,是否符合購房入戶等條件,是否可以異地使用公積金,是否能貸款買房等,謹防被開發商“沒收”已支付的定金,從而產生不必要的糾紛。(陶然)

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